資金對(duì)樓市的影響不言而喻，2015年以來(lái)，熱點(diǎn)樓市火爆，“加杠桿”造成投資和投機(jī)炒作蔓延。2016年，近40%的銀行信貸投向房地產(chǎn)，新增房貸增長(zhǎng)了38%，并占到商品房銷(xiāo)售額的50%。 ??
今年“兩會(huì)”期間，面對(duì)記者關(guān)于杠桿快速增長(zhǎng)的提問(wèn)，央行行長(zhǎng)周小川表示，房貸增長(zhǎng)有助于居民買(mǎi)房，有助于降庫(kù)存，但又容易使房?jī)r(jià)上升?？傮w來(lái)說(shuō)，住房貸款在中國(guó)還會(huì)以相對(duì)較快的速度發(fā)展，但確實(shí)要適當(dāng)平衡，隨著住房政策調(diào)整，估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢。看來(lái)，信貸要支持去庫(kù)存和合理需求，但加杠桿驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，未來(lái)要控制杠桿。大家可能還記得，始于2014年9月的新一輪樓市政策調(diào)整，一開(kāi)始就強(qiáng)調(diào)分類(lèi)調(diào)控、落實(shí)地方主體責(zé)任、房貸政策差別化等總基調(diào)。但是，由于2016年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有滑出底線的風(fēng)險(xiǎn)，基于落實(shí)增長(zhǎng)目標(biāo)的考核時(shí)，“托底”的一面有意無(wú)意占了上風(fēng)。2016年10月以后，熱點(diǎn)城市整齊劃一地拋出重磅樓市調(diào)控政策。風(fēng)險(xiǎn)必須要防范，但更要認(rèn)清的是，樓市風(fēng)險(xiǎn)不在樓市自身，而在于監(jiān)管體制未理順，如地方主體責(zé)任、分類(lèi)調(diào)控“落地”效果不好，再如監(jiān)管協(xié)調(diào)不足，資金準(zhǔn)入和杠桿政策沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行。去年下半年以來(lái)，樓市調(diào)控一輪又一輪，但凡哪個(gè)城市投機(jī)炒作冒頭，政策即以非常高的效率出臺(tái)，比如近期環(huán)北京（樓盤(pán)）、環(huán)上海（樓盤(pán)）啟動(dòng)限購(gòu)，杭州（樓盤(pán)）、三亞（樓盤(pán)）強(qiáng)化限購(gòu)和限貸等，以及通過(guò)嚴(yán)厲打擊首付貸、眾籌炒房，禁止資管和私募對(duì)接熱點(diǎn)樓市項(xiàng)目等，在熱錢(qián)和樓市之間搭建“防火墻”。另外，出臺(tái)多項(xiàng)新規(guī)規(guī)范理財(cái)、險(xiǎn)資投向和監(jiān)管，春節(jié)前后展開(kāi)債市“去杠桿”打擊資金空轉(zhuǎn)等。 ??
此外，周小川行長(zhǎng)還在今年“兩會(huì)”期間表態(tài)，金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制已形成，比如對(duì)資產(chǎn)管理產(chǎn)品的定義、范疇、監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)等取得了共識(shí)，統(tǒng)一的債券交易監(jiān)管辦法也要出爐。熱點(diǎn)樓市被控制住了，資金監(jiān)管空白被堵住了，樓市政策就應(yīng)該轉(zhuǎn)向分類(lèi)調(diào)控的另一面，即支持合理住房需求，支持廣大三四線城市去庫(kù)存。由此，住房信貸政策才真正做到差別化，樓市“分類(lèi)調(diào)控”的原則才真正“落地”。 細(xì)細(xì)梳理以上樓市調(diào)控政策“進(jìn)化史”不難發(fā)現(xiàn)，其中最大的不同恰恰在于越來(lái)越強(qiáng)調(diào)“分類(lèi)調(diào)控”和“差別化”調(diào)控。筆者由此預(yù)計(jì)，推動(dòng)“分類(lèi)調(diào)控”和“差別化”真正落地，這或是住房貸款政策與時(shí)俱進(jìn)的大方向。
全國(guó)336個(gè)地級(jí)市中，目前房?jī)r(jià)下降的占34%。同比上漲的200多個(gè)城市中，漲幅在5%以下的占比近60%，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%的只有20個(gè)城市。也就是說(shuō)，只要控制住這20個(gè)城市，樓市風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)爆發(fā)。同時(shí)，堵住金融監(jiān)管空白，搭建好“防火墻”，就能控制住泡沫風(fēng)險(xiǎn)和資金空轉(zhuǎn)。“三期疊加”背景下，新興產(chǎn)業(yè)方興未艾，要守住穩(wěn)增長(zhǎng)“底線”，不能忽視樓市的作用。相比10年前，當(dāng)前樓市量?jī)r(jià)、交投等各個(gè)指標(biāo)全部翻了5-10倍。房地產(chǎn)這個(gè)“龐然大物”的些許變化，對(duì)上下游諸多行業(yè)、對(duì)固定資產(chǎn)投資、對(duì)消費(fèi)等，影響都是巨大的。據(jù)筆者調(diào)研，尤其我國(guó)中西部很多城市，目前60%-80%的固定資產(chǎn)投資來(lái)自房地產(chǎn)，樓市潛在庫(kù)存需要5-10年消化。同時(shí)，農(nóng)民進(jìn)城、農(nóng)民工在城市（鎮(zhèn)）扎根，人口從小城市遷往大城市和都市圈的愿望很強(qiáng)烈。周小川表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)一系列產(chǎn)業(yè)供給，所以房貸不能簡(jiǎn)單地看作是買(mǎi)房子，實(shí)際上會(huì)傳遞到相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)鏈上。銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星也表示，房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、財(cái)政稅收及銀行資產(chǎn)與利潤(rùn)都有巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)在不出現(xiàn)大泡沫、大波動(dòng)的環(huán)境中穩(wěn)定健康增長(zhǎng)是銀行界樂(lè)于看到的。 可見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)、住房要有全新客觀的認(rèn)識(shí)?！胺孔邮怯脕?lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這是我國(guó)繼1998年住房市場(chǎng)化改革、2007年加強(qiáng)住房保障后，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)和住房發(fā)展又一個(gè)里程碑的改革定位和發(fā)展導(dǎo)向。因此，要摒棄情緒式地打壓房地產(chǎn)的理念，摒棄房地產(chǎn)“工具化”；另一方面，要認(rèn)識(shí)到過(guò)去20年交投均保持20%的高增長(zhǎng)后，樓市在歷史高位的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)金融的沖擊。同時(shí)，也要認(rèn)識(shí)到，我國(guó)存在巨大的城鄉(xiāng)差距，當(dāng)前都市圈建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)正如火如荼。盡管城鎮(zhèn)常住人口戶均擁有住房套數(shù)達(dá)到1.1套，但存量房中有20%的建于上世紀(jì)70-80年代供應(yīng)短缺時(shí)期，甚至在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，有30%的存量房缺少獨(dú)立廚房、衛(wèi)生間或陽(yáng)臺(tái)等設(shè)施。即便是上海，水管和排污設(shè)施也不健全。這就是對(duì)樓市的客觀認(rèn)識(shí)，也是不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。一方面，熱點(diǎn)樓市要控制，投機(jī)炒作需求要打擊；另一方面，住房消費(fèi)升級(jí)和城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)的背景下，要支持合理需求、新市民進(jìn)城購(gòu)房需求。此外，三四線樓市隱性庫(kù)存很大，將去庫(kù)存與城鎮(zhèn)化契合，加強(qiáng)三四線城市與大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、公共服務(wù)均等化，完全可以實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)的良性循環(huán)。
從國(guó)際上看，居民實(shí)現(xiàn)住房需求普遍依賴銀行信貸杠桿支持，預(yù)售和按揭被認(rèn)為是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的重大“發(fā)明”。20世紀(jì)80年代，美國(guó)社區(qū)銀行——儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)90%的貸款投向居民住房按揭。90年代以來(lái)，“兩房”幫助數(shù)千萬(wàn)人實(shí)現(xiàn)“住房夢(mèng)”。截至2000年，日本住房金融公庫(kù)提供了76萬(wàn)億日元的住房貸款，超過(guò)了全部市場(chǎng)化金融機(jī)構(gòu)提供的66萬(wàn)億日元的規(guī)模。而且，美國(guó)和日本等國(guó)家，為支持住房消費(fèi)，住房貸款首付比例僅為10%-20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我國(guó)。在我國(guó)，隨著多渠道直接融資的大發(fā)展，制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，加上創(chuàng)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)向資本市場(chǎng)融資，銀行已開(kāi)始調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，即從制造業(yè)和企業(yè)貸款轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)和消費(fèi)貸款。這就是緣何，周小川行長(zhǎng)和王兆星副主席對(duì)于個(gè)人住房貸款給予如此高地位和重要性評(píng)價(jià)的原因。
未來(lái)住房貸款政策如何真正做到“分類(lèi)調(diào)控”“差別化”？筆者建議，嚴(yán)格控制資金進(jìn)入熱點(diǎn)樓市和“加杠桿”后，對(duì)于合理住房需求、改善型住房需求，三四線城市“去庫(kù)存”，基于新型城鎮(zhèn)化、基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、公共服務(wù)均等化和“補(bǔ)短板”帶來(lái)的巨大紅利和不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期升值，以及國(guó)有控股銀行發(fā)揮政策性住房金融的職能考慮，銀行業(yè)整體將大力發(fā)展按揭貸款業(yè)務(wù)。銀行信貸的積極參與，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型，對(duì)穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)于民生訴求和共享發(fā)展，都是應(yīng)有之義。
